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售后返租业主真的占了便宜?
http://house.changsha.cn 2015年07月10日09时17分 长沙房产网

  漫画/何朝霞

  上个月,融城花园酒店的业主向法院起诉,将承诺售后返租却已拖欠三年租金的融城花园酒店告上法庭。售后返租的模式屡次被有关部门叫停,产权式酒店、商铺无法返还承诺租金的案例也时有发生。近日,有读者向本报广厦热线82205019反映,离融城花园酒店不远的钱隆樽品项目,仍向消费者宣传:“最高月返47900元,年投资回报率10%。”

  调查 返租高得吓人,5年内返房款的50%

  业主刘女士致电本报咨询,她家附近的钱隆樽品正在以返租形式销售,销售人员告诉她:返租五年,一共将返还购房者房款的50%。在钱隆樽品营销中心,置业顾问小王介绍说,购房者在购房后一个月,开发商将返还消费者25%的房款,在接下来的5年内,将逐月返还购房者租金。第一年和第二年,每年返还4.5%,第三年和第四年,每年返还5%,第五年返还6%。

  对方现场算了一笔账,以该项目115号商铺为例,该商铺总面积42.94平方米,折后单价51868元/平方米,折后总价2225649元。购房后,刘女士将获得房款的25%,即55万余元的房款返还。接下来的五年,每月返还的租金将由8346元增长至11128元。5年内,一共将返还刘女士111万余元。小王说:“实际上我们就是降价让利。”

  揭秘 看似占了便宜,实际可能吃大亏

  这看似“占足了便宜”的买卖,真的划算吗?高额返还的背后,开发商卖的什么药?“开发商首次返还的25%,看上去是降价了,实际上消费者多支付了2万多元契税。同时,这50多万元也是从银行贷款的,业主也得多承担15万余元利息。”业内人士表示,签约后返还让利,看似降低了投资门槛,却并没有让消费者得到真正的实惠。

  业内人士分析,一方面开发商将售价标高,可以使得未售出的商铺抵押评估价格升高。另一方面,“业主贷款买铺,银行即会支付开发商房产全款。”开发商通过售后返租的方式,吸引消费者购买,也能从银行“多套贷”,加快资金回笼。

  记者了解到,目前该楼盘同样大小的商铺,出租的租金每月仅3700元左右,但开发商却承诺租金高达8300余元/月。一旦开发商无法承担返租租金,承诺将无法兑现。

  风险 融城花园酒店已拖欠返租3年

  2010年,融城花园酒店曾以“购买即返租、租金回报高”吸引了不少消费者关注并购买。但自2012年开始,业主便没有收到承诺的租金。记者了解到,当时融城花园酒店的单价已经达到了上万元。购房者郭女士透露,她2010年以每平方米1万元的单价购买了融城花园南栋的房屋,房屋总价是70多万元。郭女士所签订的租赁合同上写明,租赁期限是120个月,每年支付租金70716元,折算每月租金为5894元。但从2012年开始直到今年6月,郭女士不仅没有拿到承诺的租金,产权证也没有拿到手。

  现在,融城花园酒店仍在运营当中,酒店方面回复称,酒店上半年经营非常困难,目前正在从经营管理上,积极采取措施,让酒店向良性方面发展。该项目的开发商金信公司相关负责人也表示,争取尽快办好产权证,并努力让酒店完成经营转型。

  “售后返租几乎是商业地产的必备。”业内人士称,现在不少开发商是通过旗下商业管理公司与消费者签订销售合同的方式来操作。实际上这仍然是售后返租的“变异品种”。律师提醒消费者,无论以何种形式签约,售后返租的方式,将使得消费者承担巨大的风险。

  名词解释

  售后返租,是指房地产商在销售商品房时与买受人约定,在出售后的一定期限内由该房地产以代理出租的方式进行包租,以包租期间的租金冲抵部分销售价款或偿付一定租金回报的行为。

 
 
文内容提示:业主;返租;维权  




(稿源:星辰在线-长沙晚报)
(作者:记者 黄汝兮)
(编辑:毛鑫)
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